Con la firma, avvenuta il 30 ottobre 2025, del rinnovato Contratto Collettivo Nazionale di Lavoro (CCNL) per i dipendenti da proprietari di fabbricati, la figura del portiere – storica istituzione del tessuto condominiale italiano – subisce una trasformazione epocale, adeguandosi alle nuove esigenze derivanti dalla sharing economy e dall’esplosione dell’e-commerce. L’accordo, frutto di quasi tre anni di trattative tra Confedilizia e le organizzazioni sindacali Filcams-Cgil, Fisascat-Cisl e Uiltucs, non si limita a un semplice adeguamento retributivo, ma introduce nuove mansioni strutturate, specifiche indennità e garanzie di responsabilità, ridefinendo il perimetro giuridico e operativo della professione fino al 31 ottobre 2028.
1. La gestione delle chiavi per gli affitti brevi: una mansione istituzionalizzata
Fino alla data del rinnovo contrattuale, l’attività di consegna e ritiro delle chiavi per affitti brevi era svolta in via informale, spesso tramite accordi privati tra singoli condòmini e il portiere. Il nuovo CCNL regolamenta tale prassi, introducendo per la prima volta una specifica indennità a carico esclusivo del proprietario che ne fa richiesta: 15 euro mensili per ogni appartamento interessato. Tale somma non grava sull’intero condominio, evitando conflitti tra condomini non coinvolti nell’attività turistica. Inoltre, il portiere non è tenuto ad accompagnare l’ospite all’interno dell’abitazione, né a effettuare sopralluoghi sullo stato dell’immobile al check-out. Tali compiti restano in capo al proprietario o al property manager. La mansione si limita strettamente allo scambio tecnico delle chiavi.
2. Il ruolo dell’assemblea e il diritto di rifiuto del lavoratore
L’introduzione di questa nuova funzione non è automatica, ma richiede una delibera dell’assemblea di condominio, al fine di valutare la compatibilità con il carico di lavoro preesistente e con le caratteristiche dello stabile. Una volta ottenuta l’autorizzazione assembleare, il portiere mantiene il diritto di accettare o rifiutare l’incarico, trattandosi di mansione aggiuntiva rispetto al profilo contrattuale standard. In caso di accettazione, l’amministratore di condominio dovrà fornire al dipendente istruzioni operative dettagliate e un registro cronologico per annotare ogni consegna e ritiro delle chiavi, strumento essenziale ai fini probatori.
3. Clausola di manleva: il portiere esente da responsabilità
Un aspetto di rilievo giuridico è la previsione di una clausola di manleva, introdotta dal CCNL, che esonera il portiere da ogni responsabilità civile e penale connessa all’uso delle chiavi o a controversie insorte tra locatore e conduttore. Il registro di consegna assume così valore di prova scritta dell’operato corretto del custode, ricalcando il modello già vigente per la ricezione della posta raccomandata.
4. La gestione dei pacchi: regole per evitare il caos logistico
L’aumento degli acquisti online ha trasformato la gestione dei pacchi in una delle attività più onerose per le portinerie condominiali. Per far fronte a questa nuova sfida, il CCNL stabilisce principi generali obbligatori, lasciando ai livelli di contrattazione territoriale la definizione dei dettagli operativi. Tra le misure previste rientra l’introduzione di un modello di ordine di servizio adattabile alle specificità di ogni condominio. Questo strumento ha lo scopo di disciplinare aspetti fondamentali come l’identificazione di un luogo appropriato per la custodia dei pacchi, evitando ingombri negli spazi comuni; la definizione delle dimensioni massime dei colli che il portiere è tenuto ad accettare; e l’indicazione di un tempo massimo per la giacenza dei pacchi in portineria. L’intento principale è prevenire che la guardiola si trasformi in un caotico magazzino logistico, preservando ordine e sicurezza all’interno del condominio.
5. Aspetti retributivi e welfare
Sul piano economico, il CCNL introduce diverse misure significative: prevede aumenti salariali distribuiti in tre fasi progressive, insieme a un’indennità una tantum di 1.500 euro per compensare il periodo di vacanza contrattuale, erogata in modalità rateizzata per evitare pesi eccessivi sui bilanci condominiali. Inoltre, rafforza il welfare estendendo l’assistenza sanitaria integrativa anche ai familiari fiscalmente a carico del lavoratore e perfeziona il trattamento economico durante i periodi di malattia.
6. Nuove competenze: la manutenzione ordinaria del verde
Il contratto assegna al portiere la responsabilità della manutenzione ordinaria degli spazi verdi condominiali, pur senza sovrapporsi al lavoro dei giardinieri per interventi specialistici, come le potature d’alto fusto. Questa disposizione enfatizza il valore della presenza costante del custode e contribuisce a migliorare il decoro urbano.
Il rinnovato CCNL non solo regolamenta pratiche già diffuse, ma anticipa le trasformazioni del mercato, offrendo tutele certe a circa 40.000 lavoratori e contribuendo a rendere la professione di portiere più attrattiva per le nuove generazioni. Attraverso un bilanciamento tra innovazione e tradizione, il contratto rappresenta un modello virtuoso di adattamento del diritto del lavoro alle sfide della contemporaneità, senza compromettere i diritti fondamentali dei lavoratori né la funzionalità del condominio.
